Læs også: Forbavsende stor lighed mellem bankers lånetilbud efter Nykredit-ballade. En række banker i Totalkredit-samarbejdet har lanceret næsten enslydende lånetilbud efter balladen om Nykredits prisforhøjelser. »Forbavsende ens tilbud«, siger konkurrenceekspert. »Et produkt, som er utroligt let at kopiere,« siger bankdirektør.
Læs også: Bidragssatser steget med 62%. Har du tænkt på, at bidragssatsen på dit boliglån er steget markant over de sidste 6 år? Kreditforeningerne har øget bidragssatserne med 62% siden 2009, viser tal fra Børsen
 |
| Fra FB/medlem af Fair Bidragssats |
Af Hans Peter Christensen, marts 2016 (også bragt i Nordjyske Medier)
Nykredit ejer Totalkredit, og tilsammen sidder de tungt på realkreditmarkedet her i landet. Det betyder, at tæt på halvdelen af alle danskere med realkreditlån, har fået besked om, at deres lån pr. 1. juli 2016 får en højere bidragssats (altså betalingen til realkreditinstituttet, der kommer udover renten som betales til obligationsejerne) bliver væsentligt dyrere.
Afhængigt af lånetype og belåningsgrad kan der være stor forskel på, hvor meget stigningen er på, men for de fleste er det 20-30 pct. oveni hvad de allerede betaler i administrationsbidrag i dag.
I kroner og ører bliver det for en fuldt belånt bolig i intervallet kr. 80 – 230 hver måned pr. lånte million, efter der er opnået et skattefradrag herpå. Og det er ikke kun bidragssatserne der stiger, de hæver også kursfradraget, så det bliver også dyrere at få refinansieret eller omlagt sit lån. Så med et er Nykredit/Totalkredit gået fra at være en af landets billigste udbydere af realkreditlån til at være den dyreste uanset lånetype. Samtidig har de meldt ud, at de planlægger en børsnotering af virksomheden, som i dag er foreningsejet, dog suppleret af nogle få kommercielle ejere, der tilsammen ejer ca. 10 pct.
Prisstigningerne og den planlagte børsnotering har skabt en del røre både i pressen, men også på sociale medier, hvor både enkeltpersoner, men også en gruppe på pt. 28.000 mennesker er ved at organisere en forening, der skal arbejde for lavere bidragssatser. Det er så bagsiden ved at have så stor en markedsandel. Det er dejligt at have mange kunder, når det går godt, men det er mange at håndtere, når de bliver irriteret over prisstigninger.
Hvorfor sætter Nykredit priserne op?
Deres egen forklaring er, at der er kommet strammere regler for hvor meget kapital de skal lægge til side, når de låner penge ud. Denne regulering er en reaktion på finanskrisen, hvor de mange konkursramte banker og statslige redningsaktioner/bankpakker tydeligt viste, at de dengang gældende regler ikke var tilstrækkelige til at modstå kriser som den vi var igennem. Måden man regulerer det på, er ved at stille krav til kapitalgrundlaget, altså penge der kan absorbere de tab der til tider opstår.
Kapitalgrundlaget måles som en procent, hvor man sætter instituttets kapital i forhold til dets risikovægtede poster. Kapitalen, der må medregnes i grundlaget, er primært egenkapital (dog fratrukket goodwill og andre værdier, hvor værdien forventeligt ikke er til stede ved en konkurs). Dertil må der lægges en begrænset mængde af nogle specielle lån, hvor instituttet låner penge, men hvor dem, der låner pengene ud, har accepteret, at de mister dem ved en konkurs, eller at lånet konverteres til aktier, hvis det bliver nødvendigt for at redde instituttet.
Det var sådanne lån, bankerne modtog fra staten i Bankpakke 2 og forklaringen på statens meget store ejerandel i Vestjysk Bank, hvor det netop blev nødvendigt at konvertere lån til aktier. Kravene til selve kapitaldelen er allerede blevet hævet væsentligt over en periode og er først fuldt ud gennemført i 2019 (CRD IV).
Der er både krav om, at der skal være mere kapital, men også at kvaliteten skal være bedre, altså mere ”ren” egenkapital og mindre lånt kapital. Det er bl.a. begrundelsen for børsnoteringen, at man som børsnoteret selskab kan rejse kapital i den reneste form, i stedet for at man ”kun” kan tjene den selv eller låne knap så god kapital hos andre.
De risikovægtede poster er en sum, der skal anskueliggøre, hvor stor en risiko instituttet påtager sig målt som et beløb. Langt størstedelen kommer fra risikoen ved at låne penge ud (kreditrisiko), og det er netop udmålingen af risikoen på lån, der er en af de helt store omdrejningspunkter i forklaringen.
I dag er det sådan, at institutterne selv udregner, hvor lille en risiko, der egentligt er ved at låne ud. Så hvis de kan få godkendt deres metode og data af Finanstilsynet, kan de vise, at de har en meget lille risiko ved at låne penge ud med pant i fast ejendom, og at de derfor ikke behøves at medregne en ret stor risiko når de laver den slags lån.
Hvis du går ned i en mindre eller mellemstor bank og låner penge til en bil, forbrug eller boliglån udover realkreditlånet, så skal banken medregne kr. 75.000 i deres risikovægtede poster under kreditrisikoen. Låner du med pant i boligen, hvor der er god friværdi, kan de nøjes med at medregne kr. 35.000. Og når Nykredit opgør deres kreditrisiko, har de typisk kunne nedvægte til ca. kr. 15.000. De har altså kunne låne væsentligt flere penge ud med den samme mængde kapital eller kunne have en bedre kapitalprocent end en låneudbyder med samme mænge udlån og kapital men en dårlig risikovægtning af udlånet.
Der går rygter om, at man vil ændre reglerne sådan, at der kommer et gulv (en bund) under hvor meget lån kan nedvægtes, enten som en absolut procentsats eller som en relativ sats i forhold til en foruddefineret metode kaldet ”standardmetoden”. Altså en begrænsning i, hvor meget ”rabat” man kan få ved at have sin egen model og data til at påvise, hvor lidt man regner med at kunne tabe på lån.
Holder deres væsentligste argument?
Både de allerede vedtagne regler om kapital og de forventede, men stadig ikke definerede, regler omkring ændret nedvægtning af risikoen, er Nykredits primære forklaring på deres tiltag. Og det er så her kritikken begynder.
Som nævnt er reglerne omkring kapitalkravene (CRD IV) allerede vedtaget og dermed kendte. Der har bl.a. Nationalbanken lavet beregninger på, hvordan de største institutter er stillet, når de nye regler er fuldt implementeret i 2019.I den beregning bestod alle de store selskaber og Nykredit endda med Bravur, ligesom et medlem af repræsentantskabet i Nykredit offentligt udtalte, at han ikke havde fået nogen forklaring på, at de skulle mangle de penge? Han spurgte ind til om der ligger beregninger som repræsentantskabet ikke var indviet i og efterfølgende har han forladt repræsentantskabet. Der er noget, der tyder på, at det ikke er de allerede vedtagne regler der er problemet.
De forventede nye regler omkring risikovægtningen og et evt. gulv herunder er dermed det, der skal bære forklaringen igennem. Det er rigtigt, at i en worst case betragtning, kan nye regler have store negative konsekvenser for Nykredit og alle andre realkreditinstitutter. Men når der tidligere er kommet øget regulering, er det som udgangspunkt noget der indfases over en længere periode, netop fordi der ikke er nogen, der har interesse i at samtlige realkreditselskaber ikke kan klare kravene, ligesom det er rimeligt at der gives en tilpasningsperiode. Især når man samtidig er i fuld gang med at implementere skrappere krav til kapitalgrundlaget.
Udefra set ligner det enten en kæmpe overreaktion eller en undskyldning for at kunne hæve priserne og lade sig børsnotere. Nykredit har også været ude og sige, at hvis ikke de hæver priserne, kan de risikere at måtte nedbringe deres samlede lån ved at sige nej til nye lån eller endda opsige eksisterende lån. Og ja, det kan i yderste tilfælde ske, i praksis gøres det ved at sælge en del af sin lån fra, det har Rabobank i Holland valgt at gøre, og det er ikke unormalt i branchen. Det kan også opnås ved at gøre som de gør nu – nemlig at skubbe kunderne over til konkurrenterne. Og begge dele er mere et problem for selvopfattelsen hos ledelsen i Nykredit end for kunderne.
Vand på møllen hos kritikerne
Der er andre elementer, der har været skyld i spekulationer om at begrundelsen og timingen virker mærkelig. Der var et mindre oprør på vej allerede inden prisstigningerne. En gruppe af kunder var ved at gøre op med en tilsyneladende selvsupplerende og distanceret bestyrelse, der var kommet meget lang væk fra det foreningsprincip som Nykredit bygger på.
Der var opstillet kandidater til det kommende repræsentantskabsvalg og valgproceduren var ved at blive moderniseret. Der er derfor blevet spekuleret i, at dette er blevet hastet igennem, for at sikre, at det lykkedes inden der kom for mange kunderepræsentanter med, som kunne stemme imod en prisforhøjelse og børsnotering.
Derudover har Nykredit i en del år forsøgt at bygge deres bankforretning op. Både ved at købe Forstædernes Bank (og derefter tabe 6-7 mia. på at have købt dårlige kunder), ved at lave SWAP- og investeringsforretninger, som er udpræget bankforretninger, ved at ansætte direktøren fra Nordea Bank i Danmark og ved sidste år at lancere deres kundeprogram ”Nykredit Boligbank”. Og nu ser de ud til at ville udbygge kundeprogrammet ved at give nogle af prisstigninger tilbage som kundekroner.
Og det er ikke billigt at udbygge bankdelen, som de har haft svært ved at få til at slå igennem for alvor – så det kræver kapital og indtjening fra den del af koncernen, der faktisk tjener gode penge, nemlig realkreditforretningen.
Og jeg forstår da godt ledelsen, selvfølgelig er det sjovere at vokse og udvide til nye forretningsområder, ligesom det sikkert er mere prestigefyldt at lede et børsnoteret selskab – men hånden på hjertet, har den helt traditionelle realkreditkunde gavn af, at butikken vokser endnu mere og på andre områder? Og så er der altså bare andre hensyn når selskabet er foreningsejet.
Nykredits bankeventyr har også en anden udfordring, jo mere de vokser på bankdelen, jo mere bliver de en torn i øjet på deres samarbejdspartnere og vigtigste distributionskanaler, nemlig de små og halvstore banker. Meget belejligt får de banker nu også ekstra smørelse på grund af prisstigningerne hos Nykredit, da bankerne bliver betalt med ca. halvdelen af bidragssatsen.
Enkelte banker har dog meldt ud, at de vil bruge den ekstra indtjening til delvist at kompensere kunderne for de stigende bidragssatser. Igen var det måske bedre bare at være realkreditinstitut og lade være at konkurrere med sit eget distributionsnet?
Fortryder de?
Mit personlige gæt er, at ledelsen i Nykredit har sat sig nogle strategiske mål, som kræver mere kapital og bedre indtjening – og så har de vurderet, at det var nemmere at ”sælge budskabet” ved at kaste skylden på noget EU-lovgivning og at ”shit-stormen” ville lægge sig hurtigt igen.Det ser dog på ingen måde ud til at være tilfældet og det minder lidt om en mere voldsom udgave af dengang hvor Nykredit forsøgte at indføre to-lags belåning til private i håb om, at de andre fulgte med. Der gik to år inden Nykredit rullede det tilbage.
Lad os håbe de kryber til korset hurtigere denne gang og at der ikke skal en ny direktør til igen for at indrømme hvad der ligner en fejl.
Skulle Nykredit få ret i, at stramningerne bliver meget hårde og indført meget hurtigt, så må de håbe, at nogle af alle de kunder de mister nu, husker dem for noget godt og vender tilbage, når de andre så også sætter priserne op, men mon ikke det stadig ville have været bedre at vente.
Hvad kan du selv gøre ved stigningerne
Der er heldigvis en del andre alternativer til Totalkreditlånene. Desværre kan der være en del omkostninger ved at skifte, ligesom der kan være stor forskel på, hvor meget der er at spare afhængigt af lånetype, vurdering af boligen mv. Så helt konkret er det ud og indhente tilbud fra konkurrenterne og du er også velkommen til at komme til et af vores gratis foredrag i løbet af foråret (se mere her), hvor emnet med sikkerhed også bliver berørthttp://www.uvildige.dk/hvad-taenker-nykredit-paa.aspx